Нерухомість в Болгарії 2021: аналіз ринку, ціни та можливості для інвестицій

Якщо ви думаєте купити нерухомість в Болгарії, то перед прийняттям важливого рішення, вам необхідно ознайомитися з потрібною інформацією.

Відео буде корисним і тим, хто вже на шляху або вже в процесі покупки нерухомості в Болгарії, щоб завчасно розставити пріоритети. Зауважу, що ми не працюємо у сфері нерухомості та туризму, тому інформація у відео така, як є, без будь-яких спотворень.

Всі покупки нерухомості в Болгарії можна поділити на три основні групи.

Групи нерухомості

1. Купівля нерухомості для постійного проживання у Болгарії.

2. Купівля нерухомості, яку планується використовувати лише іноді для відпочинку.

В решту часу нерухомість порожня або в кращому випадку здається в оренду.

3. Купівля нерухомості як інвестиція.

Тобто. самі проживати не збираєтеся, а купуєте з метою здачі в оренду та отримувати дохід або в очікуванні збільшення ціни купленого об’єкта. 

Нерухомість для постійного проживання у Болгарії

Якщо ви купуєте житло для постійного проживання в Болгарії, то до вибору потрібно підійти з особливою ретельністю, адже вам в ньому доведеться жити. 

Радимо відразу виключити з пошуку комплекси на курортах. А рекомендуємо шукати нерухомість у звичайних населених пунктах, де мешкають місцеві жителі. З кількох причин. Там є необхідна інфраструктура для комфортного проживання. У звичайних містах часто не буде такси підтримки (щомісячних платежів за обслуговування всього будинку). А якщо вона і буде, то буде мінімальною.

У звичайних населених пунктах краще транспортне сполучення та телекомунікації. У вас буде можливість вибору інтернет-провайдера.

Також там будуть школи, дитсадки, медичні та спортивні установи тощо, вибір яких залежить від конкретного населеного пункту. Додатковим плюсом такого вибору є й те, що таку нерухомість у разі потреби можна буде дорожче здати або продати. А от у випадку із квартирою на курортах це буде проблематично. Наприклад, зараз, на тому ж Сонячному Березі деякі квартири доводиться зливати за пів ціни. Тому що потрібні гроші, а попит слабкий. У звичайних містах такого немає, там попит завжди стабільний і він значно більший.

Слід враховувати, що у Болгарії практично відсутнє центральне опалення та газ. За деяким винятком опалення здійснюється електрикою. Ціни на електрику вищі. Тому дуже важливим є вибір поверху. Що поверх, то тепліше буде квартира. Залежно від поверху дуже змінюється витрата електроенергії. Витрати на електрику можуть змінюватись на сотні євро на місяць залежно від поверху.

У Болгарії 1 поверх означає другий. Але не рекомендуємо поспішати купувати квартиру на такому поверсі. Тому що в Болгарії часто нульові поверхи або як їх називають партер займають офіси і магазини, які, як правило, слабо опалюються або взагалі не опалюються. Офіс може не працювати і виходить підлога у вас буде, як би над вулицею. У нас була така квартира, де включалися всі кондиціонери на повну потужність, але все одно було холодно. А потім потрапила тепла квартира, де можна обходитися майже без опалення взимку.

У чому загадка? Болгарія знаходиться на півдні Європи. Наприклад, та сама Варна знаходиться на широті південніше, ніж Гагра. Тому Сонце дає значно більше тепла навіть узимку. На величину витрат за електроенергію впливає розташування вікон у вашій квартирі, південний напрямок краще тому що знову ж таки таку квартиру дешевше опалювати взимку. 

Часто в Болгарії спостерігали таку практику, коли купується електроковдра, де спить господар квартири, а сама квартира не опалюється взагалі з метою економії.

Зрозуміло, що це викликає вогкість, як наслідок цвіль, тому вибір поверху це дуже важливо для Болгарії. збираєтеся купувати житло, від цього суттєво залежить ціна. провайдерів в будинку, якщо він тільки один, то це має вас насторожити, напевно, ціна за його послуги буде завищена. 

Перед покупкою обов’язково уточніть все про парковку, в ідеалі купіть паркомісце, особливо якщо це велике місто, і тим близько до центру. Інакше вашу машину, можливо, доведеться залишати на платній парковці і далеко від будинку. У Болгарії більший відсоток населення володіє автомобілем, а площа забудови вища, і тому знайти паркування для свого автомобіля значно складніше. 

Нерухомість у Болгарії для відпочинку

В ідеалі купувати житло для сезонного відпочинку потрібно там же, де і для ПМЖ, тобто шукати житло в звичайних містах або селах, де живуть місцеві жителі. Але вибираючи дешевше варіант варто враховувати, чималу плату за обслуговування вашої нерухомості, яка нараховується цілий рік, витрати на струм і воду. і витрати на обладнання апартаменту, його ремонт. Здати таку нерухомість буде складніше, особливо поза курортним сезоном. 

Майте на увазі, що при покупці курортної нерухомості з використанням для відпочинку, вам доведеться їздити з року в рік в те саме місце і можливо через якийсь час вам це набридне і ви почнете подумувати про продаж.  

За ту суму, яку ви заплатите за апартамент, можна 10-15 років розкішно відпочивати в різних місцях світу, а не їздити рік за роком в те саме місце.

Нерухомість у Болгарії для інвестиції

При покупці нерухомості з метою інвестиції вивчіть, який попит на оренду житла у передбачуваному місці купівлі нерухомості. Нагадую, що великий і стабільний попит на оренду житла у великих містах, таких як Софія, Варна, Бургас і т.д.

Курортна нерухомість розташована в комплексах, як інвестиція, практично не має сенсу. Серйозного зростання ціни не чекайте, а ось падіння ціни цілком ймовірне, а в деяких випадках падіння може бути дуже серйозним. Іноді власники житла продають за пів ціни, щоб повернути хоча б частину вкладених коштів. Здавати таку квартиру буде складніше, особливо поза курортним сезоном.

В нас залишилися питання наших глядачів. І ці питання ми вирішили поставити професійному ріелтору, який займається продажем нерухомості у Болгарії.

Ріелтор відповідає на запитання

Які види нерухомості існують у Болгарії?

Такі як скрізь: квартири, будинки, земельні ділянки, готелі, комерційна нерухомість.

Купити будинок із землею у селі це реально?

Так, звісно, ​​реально. Є одна невелика заковика, будинок купується на фіз. обличчя, а земля на юр. особа якщо покупець резидент не є ЄС. 

Цікаво подивитися на такий будинок, як він виглядає насправді. 

Будь ласка, давайте, проїдемо в село поряд з Варною, унікальне село та подивимося кілька будинків, різної цінової категорії.

Особливістю цього села є великий відсоток проживаючих іноземців. На даний момент у селі триває забудова новими будинками.

Подивимося цей будинок, що складається з трьох рівнів. Є балкон на цьому рівні. Є ділянка, на якій, наприклад, можна побудувати басейн. 

Сусідський будинок, у якому живуть громадяни РФ, але будували письменник-англієць та його дружина українка. Сусід Жириновського. Так, будинок сусіда Жириновського у Москві.

А ось другий об’єкт нерухомості.

Сусіди які…

Люди розуміють, що тут найважливіша ділянка і плюс дозвіл на будівництво. Сам будинок або можна реставрувати або прибрати його і на його фундаменті надбудувати будинок. Оскільки коли купуєш вільну ділянку ще десь півроку йде на те, щоб зробити всі дозволи, щоб воду протягнути, електрику протягнути. Це теж енерговитрати і фінансові витрати. Тому найпростіше купити таку ділянку вже з яким ніяким будинком і побудувати. Чим купувати порожню ділянку за ті ж гроші і ще зверху 10-15 тисяч євро дати на те, щоб підключили електрику, воду зробили дозволи. І на все це піде 6-7 місяців документальної роботи. Тут вона дуже повільна. 

Якщо ви не хочете купувати готовий будинок, можете придбати земельну ділянку та самостійно збудувати свій будинок.

Також Роман показав нам і ділянки під забудову.

Ділянка 14 соток. Яскравий приклад того, як ділянка, яка коштує вдвічі дорожче, ніж попередня, де ми знімали з будинком. Але тут, крім ціни ви витратите гроші ще на дозволи і близько півроку на те, щоб зробити дозвіл на будівництво, підключити електрику. І вийде, якщо там ділянка з будинком коштувала 20 000 євро, то тут крім ціни в 33 000 євро ще в середньому 10-15 тисяч на те, щоб підготувати всі документи. 

На що варто звернути увагу насамперед при купівлі нерухомості?

Але тут, як і скрізь, варто звертати увагу на стан нерухомості, на документацію, яка є. Переконатися, що власники що показують будинок є повноцінними власниками…

Які особливості/відмінності у купівлі нерухомості в Болгарії. 

Як таких особливостей немає, як і скрізь. Дивіться, подобається, купуєте, документально оформляється так само, як і в інших країнах. Єдине при покупці землі, оскільки якщо ви не громадяни ЄС, то вам потрібно відкривати фірму. Плюс у більшості земельних ділянок передбачено план щодо розширення дороги, вулиці. І тому держава забирає частину території. Якщо це більше 20% ділянки, то відібрану частину вони вам виплачують, але за власною оцінкою. І відповідно від цього варто відштовхуватися при купівлі нерухомості. Наприклад, якщо ви купуєте ділянку 10 соток. То цілком можливо те, що там можуть відібрати одну сотку. І від цього залежить, який будинок можна будувати і розмір податку.

Чи є особливості покупки нерухомості біля моря?

Як специфічних особливостей немає. Єдине потрібно враховувати, якщо ви купуєте квартиру чи будинок у такій курортній частині міста Варни чи Бургаса. Тобто там певні населені пункти де продуктові магазини працюють не цілий рік. А лише з травня до жовтня. Це єдиний такий особливий момент, мінус я сказав би. Оскільки доводиться, якщо ви там маєте квартиру чи будинок, доводиться їхати за продуктами за 20-30 кілометрів від місця не сезон.

В яких межах варіюються реальні ціни на нерухомість в Болгарії? На 1-кімн.

Все залежить від району. Наприклад, якщо ви вибираєте Варненську область, то тут ціни варіюються від 600 євро та вище на вторинний ринок. А в Бургасі, наприклад Сонячний берег, там ціни дуже низькі. Там можна знайти за 400 євро на квадратний метр. А якщо Софію, то в Софії ціни набагато вищі за Варненські. Там 800-900 і вище за євро на квадрат.

Як купити нерухомість у Болгарії правильно? (для мешканців Росія, Україна та інші країни).

Найважливіше це дивитися, не боятися питати та дивитися якнайбільше ділянок, апартаментів, будинків. Тим самим мати вибір, мати розуміння та уявлення того, що ви хочете. І найкраще це коли ви заходите в об’єкт, якийсь. Будь-то будинок, квартира. І якщо у вас усередині відбувається ось це: Вау! То все, відмовлятися дивитися, що інше і зупинятися на цьому виборі. 

Як сплатити нерухомість у Болгарії?

Але оплачується нерухомість лише з банківського переказу. Єдине можна залишати завдаток готівкою, але це до 5000 євро. Все, що вище 5000 євро тільки банківськими переказами. 

Як продати нерухомість у Болгарії?

Якщо ви живете в Болгарії, то це не складає труднощів. Реклама в інтернеті, або звертаєтеся до агентства нерухомості, яке вам вестиме клієнтів. Якщо ви не живете на території Болгарії, то найкраще мати довірену особу, або друзів або родичів або ж довіритися якійсь фірмі, з якою ви укласти ексклюзивний договір. Залишіть їм ключі і будуть вони від вашого імені показувати та продавати цей будинок, ділянку, квартиру, нерухомість. 

Це було останнє питання на сьогодні.

Розглянемо покупку 1-кімнатної квартири. Один із найпопулярніших варіантів – місто Бургас.

Як бачимо, розташування хороше, з одного боку центр міста, з іншого боку міський парк і море. Дивимося далі це партер, тобто. на наш чистий перший поверх. Що в цьому випадку не є плюсом, хоча влітку буде комфортніше, але взимку будуть значно вищі витрати на електроенергію та можливі проблеми із вогкістю. З плюсів можна відзначити, близькість магазину та автобусної зупинки, відстань до моря ви бачите самі. Динаміка цін у цьому районі на 1-кімнатні квартири – виявляється, ціни навіть трохи піднялися, чого не скажеш на ціни на курортах.

Найпопулярніший і найдешевший варіант зараз це квартира на курорті Сонячний берег. Так сталося, що наклалося кілька факторів, і ціни на нерухомість на цьому та ще кількох курортах Болгарії опустилися.

Ось ми бачимо 1-кімнатну квартиру за 13990 євро. Розглянемо детально цю квартиру, ціна за 1 кв.м становить 550 євро. Розташування не ідеальне, але з огляду на ціну адекватне. Якщо ви зважилися купити квартиру на Сонячному березі, постарайтеся дотримуватися правила – не купуйте нерухомість зліва від головної дороги (якщо дивитися на карту в класичній орієнтації – північ угорі), тому що по-перше це реально дуже далеко від моря і по-друге, вам постійно доведеться перетинати головну автотрасу Щоправда, є надземний пішохідний перехід, але до нього треба ще дійти. Тому шлях до моря ще подовжиться.

Розглянута квартира дотримується цього правила і знаходиться значно правіше автотраси ближче до моря і навіть знаходиться правіше другої по трафіку дороги в Сонячному березі. Такса підтримки 480 євро на рік, що для комплексу на курорті не дорого і не дешево, це середня ціна. З плюсів можна відзначити, близькість магазину та автобусної зупинки, південне розташування. Відстань до моря ви бачите самі, але зазвичай його занижують, краще перевірити самим. За такі гроші не чекайте на об’єкт на першій лінії. 

Давайте пошукаємо щось дешевше, чи є таке?

Ось об’єкт ще дешевше на понад 2500 євро! 480 євро за 1 кв. Ну що ми бачимо, розташування – дуже далеке від моря і взагалі не на Сонячному березі, а за його межами, так би мовити прямо в полі, що абсолютно неприйнятно для більшості. Тому економія двох тисяч євро може обернутися великими неприємностями. Ми бачимо, що обидва варіанти квартир розміщуються на 1 поверсі. Якщо ви житимете в квартирі тільки влітку, то це навіть плюс – не буде сильно спекотно і будуть меншими витрати на електроенергію, але взимку буде холодно і сиро, можливо частіше доведеться робити ремонт у такій квартирі. 

Вілла на Сонячному березі коштуватиме вам від 50 000 євро у закритому комплексі.

Але варто придивитися до оголошення і ми бачимо, що відстань до моря 3 км, такса підтримки 10.50 незрозуміло чого за квадратний метр, виходить 1323 євро або лев на рік. 

Вілла на престижному курорті Святий Влас коштує від 115 000 євро.

Договори на довгострокову оренду, як правило, укладаються на 1 рік.

Враховуйте, що наведені вище ціни найменші, і такі об’єкти швидко розкуповуються, напевно, там є і якісь недоліки. 

При пошуку нерухомості ми використовуємо найбільший у Болгарії сайт нерухомості Імот.бг.

Чи небезпечно купувати нерухомість у Болгарії?

Але ви знайшли те, що шукали і наступний етап це сама покупка нерухомості, оформлення у власність і оплата.

Щоб безпечно купити нерухомість у Болгарії, потрібно ретельно юридично перевіряти житло. Особливо щодо застави. Продаж житла, що знаходиться в банківській заставі, це ноу хау Болгарії. Зайшовши в соцмережі в російськомовні групи, ви можете прочитати історії про людей, які потрапили в біду. Вони купили квартири у Болгарії. А потім до власників квартир, що нічого не підозрюють, іноді через кілька років, приходили судові пристави з постановою про виселення. т.к. їхня квартира йде банку. Виявляється, у Болгарії таке законодавство, що нотаріус не зобов’язаний перевіряти документи на квартиру, що купується, в тому числі і на предмет, чи знаходиться вона в заставі, перед вчиненням угоди.

Вся відповідальність за угоду та перевірку документів лягає на покупця. Згодом шахраї модернізували свою схему. у банку кредит під заставу квартири і наступного дня продавали її новому господареві. Зрозуміло, що це ціла злочинна система. Бувало й із залученням державних чиновників та нотаріусів, але вона успішно працювала багато років у Болгарії. Нині начебто намагаються навести якийсь порядок. приховані борги, що висять на нерухомості. 

Також якщо ви купуєте готову до заселення квартиру перевірте наявність акта 16. Чи підключена квартира безпосередньо до енерго- та водопостачальної компанії, чи абонентський рахунок або підключення оформлено через забудовника. Щоб потім не довелося роками шукати кінці та добиватися справедливості.

Ще зауважу, що хороші квартири в будинках з гарною локацією розкуповуються порівняно швидко, при здаванні об’єкта вільних квартир дуже мало, залишається, як правило, не ліквід. 

Кращий варіант це знайти професійного ріелтора, якому ви зможете довіряти і додатково найняти незалежного компетентного юриста, який не пов’язаний із продавцем і він повинен ретельно перевірити всю історію нерухомості, що купується. Не полінуйтеся, зберіть інформацію з кількох джерел, приділіть час. Непрямою гарантією чистоти угоди може бути купівля нерухомості в кредит у болгарському банку. У такому разі і банк, який вас кредитує, буде зацікавлений, щоб вам не продали закладену квартиру, банк буде зобов’язаний досконально перевірити об’єкт покупки. 

Якщо ви купуєте новобудову на етапі будівництва обов’язково наведіть докладні довідки про забудовника, який відсоток повністю завершених та зданих об’єктів?, чи були форс-мажори?, якщо так, то які. Ми взагалі не рекомендуємо влагоджувати гроші на етапі будівництва, особливо на початковому етапі. Винятком може бути символічний завдаток, яким ви заздалегідь готові пожертвувати. Навіть ідеальний забудовник із бездоганною репутацією може раптово збанкрутувати і де вам потім шукати свої гроші? 

Але попереджаємо, навіть дотримуючись цих заходів, не зможуть вам дати 100% гарантії безпечної купівлі нерухомості в Болгарії і ризик можливих проблем у майбутньому все одно залишається. Покупець нерухомості це ласий шматочок для шахраїв і всяких пройдисвітів. Але у вашій владі звести ризики до мінімуму.

Витрати зміст

Витрати на нерухомість у Болгарії складається з двох складових:

1. щорічний податок;
2. такса підтримки.

Податком у Болгарії оподатковується вся нерухомість. Виняток – сільськогосподарські угіддя та ліси. Іноземці, які купили об’єкт, автоматично стають платниками податків.

Ставку з податку встановлює конкретний муніципалітет, у якому зареєстровано майно. Вона коливається від 0.15 до 0.25% від кадастрової вартості об’єкта (на 50% нижче за ринкову).

Такса підтримки – регулярні внески за обслуговування житла. Платиться безпосередньо керуючої компанії. Для житлових комплексів закритого типу це обов’язковий предмет витрат. Тариф може бути фіксованим або розраховуватися, виходячи з площі об’єкта. Як правило, один квадратний метр квартири коштує власнику 8-12 євро такси. Чим вище клас комплексу, і ширше пакет послуг, тим дорожче обслуговування.

(Питання-відповідь)

Чи варто зараз купувати нерухомість у Болгарії? 

Якщо ви обрали Болгарію, то так варто, ціни на звичайну нерухомість зараз стабільні, не завищені, а на курортах ціни навіть загалом опустилися.

Ціни зараз привабливі, але з приходом Євро вони вдвічі піднімуться? 

Після переходу на євро ціни на нерухомість якщо й піднімуться, то трохи.

Чи можна отримати іпотечний кредит на купівлю нерухомості в Болгарії?

Так, можна, якщо у вас є офіційний статус у Болгарії. За статусу ВНЖ відсоткова ставка в болгарських банках становила від 5% (але через коронавірус банки призупинили видачу кредитів). За статусів ПМП чи болгарське громадянство ставка на іпотечні кредити становить зараз близько 3%. Для оформлення іпотечного кредиту в болгарському банку необхідна довідка про розмір вашої зарплати і початковий внесок у розмірі 15-20% вартості житла, що купується. 

Я сподіваюся, що ця інформація була корисною і допоможе вам прийняти правильне рішення.

Відеоверсія статті: