Нерухомість у Болгарії 2024: Аналіз та інвестиційні можливості

Про що ця стаття

У цій статті ми розповімо, що можна зняти або купити і за скільки. Досвідчений рієлтор відповість на найбільш актуальні питання. Розберемося з поточною ситуацією на ринку нерухомості, феноменом Софії, зазирнемо у майбутнє.

Ситуація на ринку нерухомості в Болгарії

Столиця Болгарії Софія увійшла до десятки найбільш швидкозростаючих ринків житла у світі. Відповідно до Global Residential Cities Index, у Болгарії лише за останні 12 місяців нерухомість подорожчала на рекордні відсотки. Токіо у цьому рейтингу на 15 місці, Мілан на 30 місці, Цюрих на 46 місці, Варшава на 50-му місці. Замикає рейтинг на 107 місці Стокгольм, де нерухомість за останній рік подешевшала на 14,3%. Очолює рейтинг Анкара, де за останній рік ціни зросли на 105,9%.

Фото нерухомості Болгарії та інфографіка

Якщо переглянути оголошення про продаж або оренду нерухомості по ключових містах, то відразу впадає у вічі ціни, які злетіли починаючи з 2020 року. Ось ми бачимо, що в середньому на кварталі Сердика в Софії трикімнатна квартира 22 лютого 2022 коштувала вражаючий. А якщо подивитися історію цін за більший термін, то бачимо ще один пік цін. Щоправда, він не дотягує до сьогоднішнього. Цей пік припадає на час входження Болгарії до Євросоюзу та наступного часу після цієї події.

А у Варні середні ціни на трикімнатні квартири в центрі міста на початку 2021 року були в районі 80.000 євро, а зараз зросли до інших кварталів та інших міст.

З цінами на оренду приблизно така сама ситуація. У 2021 році середня ціна на оренду трикімнатної квартири в центрі Варни була 297 євро зараз близько 600 євро. Ціна зросла буквально вдвічі. У Софії в 2021 році трикімнатна квартира в центрі була трохи більше 500 євро, зараз 665 євро. Зрозуміло, що залежно від міста та кварталу ситуація відрізнятиметься, але тенденція до зростання цін простежується. З іншого боку кількість угод із продажу, то кількість продажів знижується з 2020 року.

Квартира, що здається в оренду в Болгарії.

Ласкаво просимо до болгарської квартири! За болгарськими мірками це трикімнатна. У нас вважається двокімнатна, бо тут лише дві спальні. Ця квартира здається. Вона розташована у гарному районі міста, недалеко від моря. Площа цієї квартири 70 м ². Тут є всі необхідні меблі та побутова техніка. Електричним бойлером для гарячої води нікого не здивуєш, у Болгарії це звичайне явище. А ось особливістю цієї квартири є душова кабіна, що в Болгарії є рідкістю. Така квартира вважається тут квартирою рівнем вище середнього. Оренда такої квартири коштуватиме 1300 левів.

Квартира на продаж у Болгарії

А цю квартиру зараз виставлено на продаж. Житлова площа квартири 129 м2 і додатково є велика тераса 65 м2. І ще, як у Болгарії називають “загальні частини” – 12 м². Усього майже 200 м². Знаходиться квартира в такому місці (на фото). Велика вітальня, яка поділена на зони: кухня та зона відпочинку. Є необхідна побутова техніка, пральна машина, посудомийна машина, піч із духовкою, витяжка та холодильник. Є і меблі. У цій кімнаті відразу є вхід на один з балконів. У Варні це велика рідкість, квартира одразу з трьома спальнями. Ось так виглядає одна зі спалень, є шафа. Особливістю даної квартири є, що є відразу два санвузли. А в одному із санвузлів є навіть ванна, це дуже рідко можна зустріти у Болгарії. Вартість такої квартири 189000 €.

Наші глядачі звернулися до нас із питаннями про нерухомість. Ці питання ми вирішили поставити професійному ріелтору Тетяні Надточі. Вона займається нерухомістю у Болгарії, зокрема у Варні, понад 10 років. На її рахунку понад 100 успішних продажів та понад 700 угод з оренди нерухомості.

Чи може іноземець придбати нерухомість у Болгарії?

Так може купити нерухомість у Болгарії, але для цього потрібно буде відкрити рахунок у болгарському банку.

Перші кроки для придбання квартири, з чого почати?

Почати з найпростішого, приїхати до Болгарії. І найважливіше – це визначитися, де саме ви хочете, тобто де саме людина хоче купити квартиру чи будинок чи ділянку. Відчути це місце, зрозуміти, подивитись, які люди живуть. Це дуже важливо. Зіткнувшись з такою рекламою, що пишуть, описують, там якась гарна природа, як все добре і прекрасно. Насправді можуть бути, скажімо, якісь проблемні сусіди. Так, тобто потрібно вибирати місце в першу чергу, починати шукати за ціною нерухомість за допомогою ріелтора. Якщо у людини міцні нерви та багато часу, можна спробувати самому. Але знову-таки краще мати поруч із собою людину, яка володітиме болгарською мовою, комунікуватиме з продавцями болгарською.

Типові помилки покупця при покупці нерухомості

Одна з найпоширеніших – це або занадто швидке ухвалення рішення, тобто люди ось не побачили ринок, не побачили пропозицій, але дуже швидко приймають рішення про купівлю, з жару, так говоритимемо. Так чи то зворотна ситуація. Коли люди відкладають дуже тривалий період прийняття рішення. Поки вони думають, поки зважують, за і проти. Хороші варіанти йдуть. Тому тут потрібна золота середина.

Буває таке, що справді ми зайшли до квартири. Вона дуже гарна. Вона відповідає всім параметрам, які люди мені озвучили. Ціна приваблива. Тоді так, тоді немає сенсу шукати щось інше, треба ухвалювати швидке рішення. Ну це приблизно 10% зі 100. Моя порада людям, майбутнім покупцям, не поспішати, але й не сильно, та не довго думати. І ось знов-таки якщо вони працюють із професіоналом, то звичайно ж, потрібно прислухатися і до порад агента нерухомості. Ми дивимося на нерухомість вже інакше, знаємо всі плюси, всі мінуси. Ми можемо зайти, одразу зрозуміти. На який бік світла виходять вікна і так далі. Є нюанси.

Не враховують, звичайно болгарських особливостей. Ми звикли трохи до іншої якості житла. Ось я хочу таку квартиру. потрібно пристосовуватися до тих умов до тих реалій, які є сьогодні.

Скільки потрібно часу для пошуку та оформлення у власність нерухомості в Болгарії?

Особисто я буду говорити про мою статистику. Так ось роботи з покупцями зазвичай від моменту зустрічі до фіналу угоди. таки залежить дуже від початкових вихідних параметрів, бюджету, району, стану і так далі і ринку власне кажучи. правило, необхідно мінімум це найменший – це близько місяця.

Максимум це вже залежить, скажімо так від настрою та терпіння і брокера і покупця. так, через 5 років. Завдання було поставлено 5 років тому і коли у мене нарешті з’явилася така пропозиція. виставляла в рекламу і тут же зателефонувала моїм клієнтам, ось є те, що ви хочете, їхати дивитися і все.

Найшвидші угоди у мене були це протягом 3-х днів. Тобто навіть протягом півгодини, побачив, каже: все я це беру. ось знову-таки повторюся це від 3-х до 6 місяців. Це і пошуки і все оформлення. люди, коли приїжджають, вони думають… Навіть є такі питання, а можна ми карткою розрахуємось, тобто банківською карткою розплатився за квартиру.

Поради покупцеві від досвідченого ріелтора

Обов’язково звертайте увагу на поверх. Це перше основне правило. То є квартира, тобто на землі. -Такі тут мета покупки. Якщо квартира необхідна для проживання. Найчастіше немає центрального опалення до якого ми звикли. Та ось у великих містах, є виняток із правил – це Софія, тобто там найчастіше, у більшості будинків там є центральне опалення.

У таких містах, як Варна, Бургас, Пловдив і так далі центрального опалення немає Опалення здійснюється за допомогою кондиціонерів. я пам’ятаю. Та найнижчі температури, які я пам’ятаю, це було десь -12 -15° максимум. і все, за цілу зиму. При цьому кондиціонери, звичайно ж, вони не дають такого тепла.

Тому, повторюю, перший поверх немає, а останній поверх потрібно розглядати з обережністю. потрібно намагатися дивитися, якісь квартири. Де у вас скажемо так праворуч, зліва, знизу, зверху у вас будуть сусіди, які будуть вас обігрівати.

Так ну якщо зовсім вже ніяк. Тобто якщо квартира прямо дуже сподобалася. Моя рекомендація людям. По можливості подивитися квартиру і вранці до обіду і знову приїхати вдруге, тому що ви в цій. квартирі будете жити не тільки вранці, так. Коли ви дивитеся її з ріелтором.

Як краще шукати нерухомість, самому чи з ріелтором?

Можу сказати, що тут немає однозначного варіанта. Не дивлячись на те, що я ріелтор. ви вже добре знаєте ринок. Я маю на увазі, що ви добре розумієте райони міста, бачите які забудови, як хто будує. гості. Ну загалом у вас є якийсь досвід знаходження.

Можна, але знову-таки потрібно мати людину, яка юридично зможе вас супроводити в цій угоді.

тато досвідчений ріелтор можу вже за фотографіями, за описом зрозуміти про що йдеться і якщо цей варіант не підходить за якимись параметрами, ми туди навіть не поїдемо. Якщо людина думає, що в неї достатньо цих знань, то будь ласка, чому ні. Можна, але якщо хочете заощадити час, гроші та найголовніше нерви, уникнути в майбутньому неприємностей якихось. Після придбання, звичайно краще звернутися до професіонала.

Які комісійні ріелтори?

Це 3% без ПДВ, тобто потрібно завжди звертати увагу під час підписання договору з агентством нерухомості. Звертайте увагу на те, що 3% вказано без ПДВ, тобто по суті з ПДВ це буде купівля. Коли в оренду? А коли здаєте в оренду 50% вартості місячної оренди. А в Софії? Там хто як хоче, так і танцює. Я спілкувалася із софійським ріелтором і вона мені сказала. Каже, Таня, у Варні ви знаєте один одного. Ось ви знаєте, хто як працює, хто скільки років працює. Ми свою репутацію загалом ми її бережемо. А Софія вона велике місто і дуже багато одноднівок агентств, які виходять на ринок, працюють, закриваються. За моїми відчуттями, там хаос.

А який зараз діапазон цін на нерухомість у Варні?

Є квартири, зокрема я одну таку продаю, яка коштує півмільйона євро. Загалом, тут можна сказати так, досконалості немає межі. Можна і за 3 млн. знайти, є досить дорогі пропозиції. Коли мені пишуть запити, що ось у нас є 30.000 доларів, чи можна придбати квартиру в Варні? Я говорю, ні не можна. На жаль, це вартість гаража зараз у Варні. Бюджет 30.000 доларів у Варні неможливо нічого придбати.

Мінімально щоб придбати хоча б квартиру з однією, хоч би з однією спальнею. Вітальня ось як тут, вітальня та одна спальня. У нормальному районі. Потрібно стартувати від суми десь 100-120 000 євро та ще набратися терпіння. Тому що навіть маючи ці гроші немає гарантії, не факт, що ми одразу знайдемо щось слушне. Середня ціна квадратного метра зараз у хорошому, я говорю хороший район. Це означає, що район, який знаходиться поблизу нашого парку, до моря, тобто не спальний район. Ціна стартує десь із 1.500 євро та вище за метр квадратний.

Який зараз діапазон цін на оренду у Варні, мінімум, середня ціна?

Середня ціна, якщо з однією спальнею, тобто вітальня та спальня. Вона з кухнею і як правило з розкладним диваном. Тобто можна допустимо сім’ї з дитиною винайняти таку квартиру. Яка говоритимемо зараз про ціну на таку квартиру. Вітальня та одна спальня, ціна варіює знов-таки від району, дуже сильно впливає і район і стан тобто. Мінімальна ціна десь 300 євро, максимум межі немає. Є квартири, які 1.000 євро і вище. Ну середня тобто можна знайти десь у районі це довгострок? Так. На подобову це буде коштувати 30-40 євро на добу мінімум, тобто говоримо про мінімальний кордон. Та хіба що не говоримо про якийсь суперлюкс чи там у пішій близькості доступності до моря. Тобто, це такий середній район, середня ціна 30-40 на добу. комунальних платежів Комунальні платежі, як правило, йдуть окремо та вважаються за лічильниками. Входить вода та електрика.

Які райони у Варні вважаються найдорожчими?

Найдорожчий район – це Грецька Махала болгарською звучить “Грицька Махала” говоритиму болгарською. Тому що люди колись дивитимуться в пошукових системах, щоб вони розуміли, що їм потрібно і дивитись болгарською. Район Опери. Опера називається тому, що там Оперний Театр знаходиться район. Це “Ідеальний центр” міста. “Община” район – це також центр міста. “Вінс” – це економічний університет це теж район невеликий, але він ніби навколо цього університету. Потім йдуть “Генераліте”, “Кільцева лікарня”. Це все, що знаходиться ось якщо ви відкриєте карту міста Варна. Ось все, що знаходиться в пішій доступності до парку. Тобто це найпрестижніші, найдорожчі райони, але знову ж таки повторюся ще раз найдорожчий район – це Грецька махала. У Грецькій махалі ціни зараз стартують від 2.000 євро. Це взагалі в кращому разі, є вже новобудови, які навіть на етапі будівництва 3000 євро за квадратний метр.

Чи можна купувати нерухомість із актом 15? І яка відмінність від акта 16?

Потрібно розуміти, що таке акт 15. Акт 15 – це означає, що будинок вже готовий технічно скажемо так, тобто є дах, є вікна, є фасад є всередині під’їзд, поруччя, все зроблено, але ще не закінчено, не підключено комунікації, “Енерго про”, водоканал “Вік Варна”.

Є промисловий струм, тобто в цьому будинку струм ще не побутовий, він за промисловими тарифами. За Законом у такому будинку взагалі-то не дозволяється навіть проводити ремонтні роботи. Я маю на увазі, що приватним особам, тобто людям не можна туди заходити і робити там якісь ремонтні роботи.

Придбати таку квартиру можна. Для придбання це не перешкода, але потрібно розуміти, що купуючи квартиру на акті 15. Вам потрібно буде почекати якийсь певний час. Як правило, ці терміни вони дуже розпливчасті, а до моменту здачі будинку в експлуатацію, тобто до моменту отримання акта шістнадцятого, і якщо раніше економічно фінансово це було виправдано, такий ризик. Була ціна загалом була дешевшою і набагато дешевшою на шістнадцятому акті, то зараз ця різниця дуже невелика. Говоритимемо десь 100-150 євро на квадратному метрі можна заощадити.

Квартиру потрібно купувати, то тільки від будівельника, який вже з гарною репутацією з чималим досвідом, включаючи ризики не завершення будівництва. Які терміни обіцяють? Якщо це нова будівельна компанія, яка ще не збудувала нічого. Я не купила б квартиру в такому будинку від такого будівельника. Якщо це припустимо якась вже відома досить, тобто їх досить багато зараз і якщо квартира будується таким інвеститором, у якого все гаразд з попередніми будівлями і немає проблем. Та й знов-таки якщо будинок вже практично продано.

Є ось кілька будинків, що у Варні. Вони ще на п’ятнадцятому акті, але там уже нема вільних квартир. Він весь проданий, там можна купувати не боятися, але просто потрібно мати терпіння і почекати, поки його закінчать. Тому що не пускають, ти хочеш, ти вже купила і ти хочеш зробити ремонт. А ти не можеш його зробити, бо тебе туди просто не пустять. Розумієш, тобто треба сидіти ось і чекати, коли отримають шістнадцятий акт і тоді.

А скільки коштує утримувати нерухомість, витрати на рік?

Утримання нерухомості, що включено. Якщо це звичайний багатоквартирний будинок, то, як правило, це просто податок на нерухомість. І вивіз сміття він оплачується. Можна сплатити його одразу авансом на початку року, буде 5% знижка навіть на це. Цю суму податку можна сплатити двома етапами протягом року. Можу сказати з прикладу. Я вчора оплатила моїй одній клієнтці. Значить у неї 70 квадратів квартира. Я заплатила 70 євро.

Болгарія насправді щодо цього дуже приваблива. Тому що дуже багато хто любить порівнювати болгарську нерухомість з Іспанією з Аліканте. Але вони забувають, які податки там і які податки там коли ти хочеш продати цю нерухомість. Тут ще потрібно врахувати такий фактор, що квартира може бути і в закритому комплексі. Тоді там є такса підтримки. Вона оплачується чи щомісяця. Я рекомендую, до речі, це робити, бо не так це болісно. Та скажімо так не така велика сума накопичується.

Що таке підтримки і чому вона нараховується і що туди входить?

У таксу підтримки в Болгарії входить охорона, відеоспостереження, буває, що є басейн, садівник ще щось. Ось ці послуги. Такса підтримки, як правило, 10 тире 12 євро за квадратний метр на рік. Тобто якщо квартира 100 м², то за рік це 1.200, тому звертайте увагу на це, коли купуєте квартиру. Так, знову ж таки ти платиш за комфорт. Ти знаходишся на закритій території, на території, що охороняється. У тебе є влітку басейн, дитячий майданчик на території. Є свої скажемо такі смачні моменти за які люди готові платити. Обов’язково потрібно поцікавитись, а яка такса підтримки. Тому що іноді буває що є квартира допустимо на Сонячному березі, на Святому Власі дуже за хорошими цінами. Ну там замовчують про те, що є велика такса підтримки. Чому смачна ціна? Тому що люди, мабуть, там уже втомилися оплачувати цю таксу, вони хочуть її швидше продати.

Купівля нерухомості в Болгарії дає право на отримання ВНЖ?

Купівля нерухомості в Болгарії не дає автоматичного права на отримання ВНП. Але воно, безумовно, може послужити перевагою. Тому що, коли люди подають документи на отримання візи Д. Це перший етап. Для отримання ВНЖ необхідно отримати візу Д у посольстві. І коли люди подають документи на отримання візи Д, від них вимагають договір оренди. Де ви житимете? Ви повинні показати, де ви будете жити в цій країні. Та не в наметі ж на березі моря. І звичайно ж коли ви показуєте документ про те, що ви є власником квартири в Болгарії. Звичайно ж це буде вже таким величезним плюсом для отримання візи Д.

Які етапи оформлення покупки квартири у Болгарії?

Ну ми говоримо про те, що ми вже визначилися з квартирою. Так ми вибрали квартиру. Значить перший етап – це треба залишити стоп-депозит, російською завдаток. Потрібно залишити завдаток на квартиру для того, щоб цю квартиру вже не показували наступним клієнтам і прибрали її з реклами. Як правило, йдеться про 1000 євро. Якщо ви працюєте з ріелтором, то це оформляється спеціальним договором.

Наступний етап – це попередній договір безпосередньо між покупцем і продавцем у якому обумовлюються всі умови угоді, зобов’язання угоді і терміни. Це дуже важливий документ, за ним перераховується, після підписання цього договору, перераховується 10% “капаро” болгарською, тобто 10% завдатку. Так абсолютно правильно. І з цього моменту, як правило, проходить близько двох тижнів, буває більше бувають менше, там уже потрібно дивитися по ситуації щодо документів та намірів. Вже йде як би підготовка документів.

І наступний етап – це вже безпосередньо проведення правочину у нотаріуса. Обов’язково враховувати такий момент. Оскільки ми є іноземцями у Болгарії. За Законом Болгарії нас має супроводжувати перекладач. Обов’язково на угоди нотаріуса, тобто ось і все. Після цього вже ви є щасливим володарем болгарської нерухомості.

Чому ж так сильно зросли ціни та головне, що буде з цінами на нерухомість у майбутньому?

Чи зростатимуть вони, стабілізуються чи впадуть? Для того, щоб відповісти на це питання, познайомимося з деякою інформацією про болгарський ринок нерухомості. Болгари перебувають у лідерах у Європі за кількістю нерухомості за даними Національного Статистичного Інституту. Ця статистика ставить Болгарію на четверте місце у Європі за кількістю нерухомості душу населення. А Німеччина посідає останнє місце за цим показником.

Феномен порожніх квартир у Болгарії

Хто займає житло у Софії? Майже половину житла Софії займає власник, тобто сам власник. Ще майже 6% у Софії займають близькі знайомі чи родичі власника, як правило, це брат, сестра, діти. Вони мешкають у такій квартирі без орендної плати. 8.5% житла займають люди, які орендують житло та сплачують орендну плату. 0,6% житла виставлено на оренду. Це житло шукає людей, які будуть жити в ньому, це житло знаходиться в процесі пошуку орендодавця.

Найцікавіше, що 34% всього житла в Софії стоїть порожнім там ніхто не проживає. Це житло не продається та не здається в оренду. Навіть якщо хтось захоче купити чи орендувати, то не зможе. Таку ситуацію почали називати феноменом порожніх будинків у Софії.

Але в лідерах житла знаходиться Відін, потім йде місто Бургас, де пустує більше половини житла. Така ситуація не служить на користь містам, напівпорожні квартали, необхідність будівництва інфраструктури-транспорту, вулиць, каналізації, комунікації тощо для будинку, заповненого на 50-60%. Це економічно недоцільно.

Чому житло ніяк не використовується, не продається та не здається?

По-перше, в Болгарії банки перестали пропонувати відсотки за депозитами, а навпаки в банках з’явилася мінусова ставка за депозитами, тобто депозити, як кошти доходу та збереження втратили своє призначення. А людям потрібно зберігати свої заощадження. З іншого боку, банки пропонують іпотеку з процентними ставками нижче, ніж у країнах ЄС. Тому хтось став вкладати у нерухомість.

По-друге, надбагаті люди купують.

По-третє – спекуляція. Купили дешевше та продали дорожче. Всі ці фактори призводять до того, що житло швидко купується і воно не може потрапити на вільний ринок. Тим самим створюється штучний дефіцит пропозицій житла. І як наслідок зростає ціна. Також є ще один фактор, деякі люди не здають в оренду свої житла, що порожні, тому що бояться, що їхні інтереси не будуть захищені, адже вартість можливого ремонту квартири суттєва.

Що буде з цінами на нерухомість у Болгарії?

Що буде далі? Один відомий столичний архітектор поділився досвідом, як із цим справляється у Барселоні. Там з 2019 року діє регулювання, яке дозволяє муніципалітетам купувати житло, що порожнє, навіть без згоди власника за 50% від ринкової ціни. Деякі софійські експерти з нерухомості посилаються на досвід Франції. Там існує подвійний податок на нерухомість, що пустує. Це було б оптимальним рішенням у цій ситуації.

У Болгарії до речі один із найнижчих у ЄС податок на нерухомість, причому оцінна вартість нерухомості з якої вважається податок нижчим від ринкової вартості. Таким чином можна було б наповнити міські бюджети та привести ціни на нерухомість у доступний для більшості стан. Зробивши житло доступнішим. Тому якщо не з’явиться жодних кардинальних законодавчих ініціатив, то ціни, швидше за все, залишаться на недоступному рівні для більшості, а цілі квартали стоятимуть напівпорожні.

Які нині мінімальні ціни на житло та оренду в Софії?

Ми знайшли кілька оголошень з найнижчими цінами. Маленька з площею 26 м² та старенька квартира-студія у Софії пропонується за 52.000 євро. А в оренду маленька студія 24 м ² за 250 євро на місяць майже в центрі. Це низ ринку.

Що буде із цінами з переходом на євро?

Після переходу на євро ціни на нерухомість якщо й піднімуться, то трохи.

Чи можна отримати іпотечний кредит на купівлю нерухомості в Болгарії?

Так можна. Якщо у вас є офіційний статус ПМП чи болгарське громадянство. Ставка на іпотечні кредити – близько 3%. Для оформлення іпотечного кредиту в болгарському банку необхідна довідка про розмір вашої зарплати та початковий внесок у розмірі від 20% вартості житла, що купується.

Де шукають нерухомість у Болгарії?

Якщо ви хочете орендувати або купити квартиру, то найчастіше її шукають на imot.BG, Базар.BG, Ало.БГ. Тут ви можете знайти бажаний варіант як від ріелтора, так і від господаря.

Я сподіваюся, що ця інформація нерухомості в Болгарії була корисною і допоможе вам прийняти правильне рішення. Напишіть свій коментар.

Відеоверсія статті: